会社を設立後、不動産業を本業とするため会社を退職し、自分の会社設立後、宅地建物取引業法（以下、宅建業）の免許が得られなかったらどうしますか？
宅建業の免許は、他の許認可と異なりクセのある許認可となっています。
特に厳しいのが事務所要件と専任の宅地建物取引士の要件の２つ。
これらの要件をクリアできるか否かを事業構想段階で考えておくべきです。
宅建業の開業ではこの2点が最大の難関となります。
宅建業申請の事務所要件について
宅建業における事務所要件は、各種許認可の中でも最も厳しい基準が設けられています。
最近は、世間一般に事務所の形態もレンタルオフィス、シェアオフィス、バーチャルオフィスと新しい形態が登場しており、初期投資コストが低く抑えられる起業が可能となっております。
これらのオフィスで会社設立は可能ですが、宅建業の免許取得の際は大きなハードルとなりますので注意が必要です。
通常、宅建業で開業を目指す方は「本店」のみの事務所設置となるでしょうから、ここでは最初に設けるべき「本店事務所」の要件を見ていくことにします。
事務所の形態について
東京都の「宅地建物取引業免許申請の手引」によれば、事務所の形態について以下のような解説があります。
一般の戸建て住宅、又は、マンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。
上記の解説で「原則として」とあるので、例外も当然あります。ただし、例外すらない形態もあるので注意が必要です。
可能性極めて低い×のもの
シェアオフィス → × 可能性極めて低い
自宅（マンション）兼事務所 → × 可能性極めて低い
他の法人の間借り → 極めて可能性低い
ケースによっては可能なもの
自宅（戸建）兼事務所 → 独立した出入口を設けることができる場合可
マンションタイプの事務所 → 用途が事務所であれば可
事務所要件の判断は、かなり細かい解釈が必要であり、審査の中で多くの指摘がなされることが通常です。
会社設立時の事務所は、これらをクリアできる事務所となっていますでしょうか？
会社設立したものの宅建業の免許が取得できなかったという悲劇とならないように事務所は事前に精査しましょう。
専任の宅地建物取引士の要件について
皆さんは恐らく宅地建物取引士（以下、宅建士）の資格を個人で取得されておられる方だと思います。
宅地建物取引業法では、「宅地建物取引士」＝「宅地建物取引業」ではないのは宅建士の受験の際学習したかと思います。
ここで問題となるのは、宅地建物取引業を開始するに当たっては、最低でも一人の「専任の取引士」を事務所に設置する義務が生じることです。
専任の宅建士の「専任性」とは？
東京都の「宅地建物取引業免許申請の手引」によれば、専任性について以下のような解説があります。
次のように、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。
①当該事務所に常勤して、②専ら宅建業の業務に従事することが必要です。
※ 「専任」に当たらない例として
①他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合、
②他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合、
③通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合等は、専任の取引士に就任することはできません。
※ 申請会社の監査役は、当該申請会社での専任の取引士に就任することはできません。
例えば、以下のような場合はNGとなります。
× 副業サラリーマンの方
× 行政書士、司法書士などの個人事業主
× 海外など遠隔地にいる方
それでは、このような方々が宅地建物取引業を営むには、自分とは別の「専任の宅建士」を設置する必要があります。
逆に言えば、専業主婦（夫）が宅建士の資格を保有しておれば、サラリーマンご本人様が出資者として会社設立をして宅建業を営むことは可能です。
ただし、この場合でもサラリーマンの方は、会社の就業規則にて副業禁止規定が盛り込まれている場合は会社の代表や役員にはなれません。（が、出資者になることは可能です）
宅建は主婦（夫）に人気！と言われる所以がここにあります。
私自身も現状が専業主婦（夫）の方で宅建士を保有されておられる方は最強だと考えます。
（当然、これからきちんと専任することが必要で、単なる名義貸しは宅建業法違反となり完全にNGです。）
ここで大きく誤解している人がいるのですが、専任の宅建士になれないからと言って、宅地建物取引業者の代表にはなれないわけではありません。
例えば、大会社を考えてみましょう。製造業を主業として営む会社に不動産部がある場合、その会社の社長は宅建士の資格要りませんよね。
個人で起業する場合も全く同じで、会社の代表者が宅建士の資格をもっていなくとも、宅建業者の社長にはなれるのです。
宅建業の開業なら 宅建業開業サポートセンター
https://takken.kyoninka.biz/
