最重要投資指標　IRR計算の基本

不動産投資に関する投資指標（利回り）については、GROSSとNET、償却前と償却後、税前と税後、レバレッジ後とレバレッジ前、NOIとNCF、そしてIRRがあることを次の記事で解説いたしました。

不動産の投資指標について

今回は、最重要指標であるIRRについてEXCELを用いた具体的な計算方法を解説します。

不動産投資ファンドのAM業に従事する人でもEXCELがテンプレート化されており、IRRの計算構造を理解している人は、私の感覚では半分もいないとの実感があります。

不動産と金融が融合する中で、不動産業に従事する人もこのIRR思考は非常に重要なので、概念のみならず、具体的な計算方法をマスターして、EXCELでシュミレーションするクセを付けていただきたいと思います。

IRRについて計算例を用いて解説していきますので、なんとなく知っているという人も是非今回の解説で深く理解していただけますと幸いです。

IRRの定義

まずは、IRRの定義から見てみましょう。

不動産で言えば、次の３つのステップを総合した利回りとなります。
例えば、不動産を投資して5年後に売却するというCFにて説明すると次のようになります。

このように、IRRの特徴として、投資期間という時間の概念が加味されることが大きな特徴と言えます。

以上のステップ１～ステップ３が不動産投資のIRR計算の基本構成要素となります。

IRR計算の具体例

計算の具体例を示すと次のようになります。

この事例のCFをEXCELに落とし込むと次のようになります。

EXCEL作成上の各ステップにおけるポイントとしては、次の通りです。

※当然ながら、総CFになるので、これ以外に物件売買に関わる不動産取得税、登録免許税、仲介手数料等の諸経費を控除するのが正しい査定方法ですが、議論を簡素化するため、これらは捨象しています。

EXCELでのIRR関数

以上のCFをEXCELに落とし込めれば、IRR計算は瞬時にできます。

【準備１：CF表の作成】

物件購入⇒保有⇒物件売却までの総CFを1行にまとめ上げます。
以下の表では、NCFと投資勘定の足し算が総CFとなっています。

次のような総CF表をEXCELで作成してください。
前提条件は上記の設例の通りです。

【準備２：IRR関数の挿入】

少し詳しく図を用いて説明します。

以下の①～④までの手順をきちんと順番通りに行い、好きなセルにIRR関数を挿入します。

【準備３：IRR関数の範囲の選択】

次に、IRR計算をしたいセルの範囲を選択します。

以下の①～③のステップを順次行えばIRR計算が完了です。

以上のステップを行うだけで、総CFのIRRが計算できます。

この事例では、IRRは6.49％と計算されました。

このように優秀なEXCEL君は、IRR計算を瞬時に行ってくれますので、是非自作してみてください。

EXCELのIRR計算の注意点を掲げておきます。

これらを解決するために、EXCELでは、XIRRという関数もあります。

例えば、月次のCFにおけるIRRを計算したい場合においては、XIRRが威力を発揮しますが、ここでは議論がごちゃごちゃになるので詳しく触れません。
興味ある人は、XIRRでググってみてください。

ローン計算を含めたエクイティIRRについては、こちらを参照してください。

不動産投資指標　IRR計算の応用（エクイティIRR）