不動産プロパティマネジメントとは何か？
前回記事で、アセットマネジメント業（AM業）とプロパティマネジメント業（PM）業の大まかな役割分担を見てみました。
今回はプロパティマネジメント業（PM業）に焦点を当てて解説していきたいと思います。
まず、不動産プロパティマネジメント業（PM業）の定義を再度確認してみたいと思います。
不動産の日常運営に関わる業務。具体的には、賃借人管理業務、賃貸借契約締結業務、日常的な修繕メンテナンス業務などの業務を包括的に行う業務がPM業務と言える。
不動産オーナーは、不動産保有によるキャッシュフロー（NOI）の最大化を目的として、PM会社に管理業務を包括的に委託する。
現物不動産の保有会社でも、管理業務の一部を管理の専門会社に外部委託することが一般的であるが、PM業務が包括的管理業務であることから、個別の清掃業務や設備メンテナンス業務はPM業務とは言えないことに注意が必要である。
管理業とPM業の対比
日本の不動産業界の中でPM業に従事する事業者は、不動産管理業を営む会社であることが殆どでありますが、PM業と従来型の不動産管理業は異なる概念であることに注意が必要です。
PM業と不動産管理業の違いを大雑把に整理すると次のようになります。
旧来型の管理業務の特徴
旧来型の不動産管理業が不動産オーナーから受託する業務は、建物の物的管理が中心となり、賃借人（テナント）からの賃料回収業務や契約締結業務を行ってきたものの、その大体が賃料収入に連動する報酬体系が多く見受けられます。
賃料収入に成果が連動するということは、管理会社側に経費の削減のインセンティブが働かないため、むしろ固定費である建物の管理費を上げて、管理会社側の利益を向上させるというインセンティブが働くことになります。
これをオーナー側の立場から見れば、賃料収入から建物維持管理コストを控除したNOIが向上しないというジレンマに陥ることになるというのが旧来型の管理業務の特徴と言えましょう。
PM業務の特徴
建物管理業務から派生したPM業務においては、旧来型の建物管理業に加え、不動産から得られる純収益、つまりNOIの最大化がミッションとなります。
従って、収益の改善に関する収入、支出項目に積極的に関わっていくことになります。。
なお、不動産証券化スキームでは、AM会社がPM会社を監督する立場にあるので、実務では、PM会社はAM会社に対する報告を行うという上下関係が生じるというのも一つの特徴と言えます。
PM会社 関係図
※上記図はPM会社から外部の専門業者に個別に各業務を発注することを想定した図ですが、PM会社内部、又はグループ会社内にて各業務を行う部署がある場合も比較的多い。
PM会社の具体的業務
まずは、PM業務の一覧表を掲げてみます。
リーシングマネジメント業務（LM業務）
旧来型の建物管理業務の中にも賃貸管理業務が含まれているのが一般的ですが、PM業務におけるLM業務は、これに加え、より戦略的な賃貸戦略を立案、実行していくことが要求されます。
具体的に言えば、次のような要素に分解されます。
【新規募集戦略】
現状の賃貸マーケットを分析して、最適な募集賃料の設定と想定される空室率を勘案し、賃貸募集戦略を予算ベースで組み立てていきます。
賃料設定が強気すぎると、空室リスクに跳ね返るため総額の収入が減少するリスクがあり、賃料と空室の損益分岐点をオーナーに示すということも重要な業務となります。
【既存テナントとの賃料交渉】
新規賃料が継続賃料より高い場合は、一般的に既存テナントに次回の契約更新時に賃料増額の交渉を行うことになります。
逆は賃料下落の防衛ですね。
【その他テナント関連業務】
賃貸借契約の締結業務、賃料回収業務、未払い賃料の督促などのキャッシュマネジメントもPM業務の一環とされます。
最近は定期借家契約の導入により、契約締結に当たって賃借人に対して交付すべき書面が増加しているため、賃貸借契約の管理業務はかなり負担の大きい業務となっています。
ビルメンテナンス（BM）業務
旧来型の建物管理業務とほぼ一致する領域であり、建物の現状を最適な状況に維持管理することを主とする業務です。
ビルメンテナンス業務は、建物設備の保守管理、警備、清掃業務など多岐に渡り、正に不動産投資の裏方的役割として欠かせない業務となっています。
主なBM業務は以下の通りです。
もっと詳しくビルメンテナンス業の内容を知りたい方は、ビルメンテナンス協会のWEBサイトがおススメです。
参考：公益社団法人全国ビルメンテナンス協会のHP「ビルメンテナンス業務概要図」
https://www.j-bma.or.jp/aboutbm
コンストラクションマネジメント業務（CM業務）
日常的に発生する修繕対応や建物の躯体、設備の修繕（大規模修繕）に対応する業務のことです。
通常、PM業者はPM契約受託の前提として、長期修繕計画を立案し、オーナー（又はAM）から承認を得て、それを実行していくことになります。
このような工事関連の発注、工事会社のマネジメント業務がCM業務とされます。
PM会社の分類
多くの不動産会社の中には、PM部門を部署として有しており、自社物件及び外部オーナーからの受託物件を管理する部隊が存在します。
また、大手不動産会社の多くは、子会社にてPM専門会社を立ち上げている会社も多く見られます。
ビルメンテナンス業から派生した独立系のPM専門会社も多く見られることから、属性が多岐に渡る業界と言えましょう。
また、事務所ビル、賃貸住宅、商業施設、物流施設などのアセットタイプによって専業化が進んでいるのも特徴として指摘することができます。
PM業に関連の深い不動産アセットマネジメント（AM）業を理解したい方はこちらの記事も参考にしてください。