日本において90年代初頭のバブル崩壊後の長期不況と言われる中でも、不動産業の法人数は年々増加傾向にあり足元では30万件を超えております。
全産業に占める法人数でも約12％と存在感の大きい業界となっております。
一口に「不動産業」といっても不動産開発業、不動産賃貸業のリスク主体となる主たるプレイヤーから、不動産仲介業、不動産管理業、金融機関、建設業者などのサブプレイヤーまで裾野が広い産業構造となっています。
更に取引相手が法人か個人か、実需か投資用かなどの属性別の分類もあり、これに地域別、規模別などの分類を加えると更なる細分化が可能です。
不動産業の基幹構造を理解するため、一棟のオフィスを不動産事業者が開発し、投資家に販売し、当該投資家が不動産賃貸事業を行うという単純化したモデルにおけるフローを眺めてみましょう。
ここでは単純化したモデルを眺めていきますので、例えば信託銀行や弁護士、司法書士などの派生プレイヤーの説明はあえて省略しますが、別に詳しく書きます。
不動産開発以降の基本フロー
フェイズ１：不動産開発
【不動産開発業者と建設会社】
不動産開発業者（デベロッパー）が土地を仕入れ、そこに建物を建設して投資家である不動産賃貸事業者に販売すること行為が「不動産開発」です。
日本における不動産開発業者の殆どは自ら建設部門を有していないため、建設業者（ゼネコン）に建物の建設を外注します。
ここで不動産開発業者（デベロッパー）と建設業者（ゼネコン）と締結される契約は請負契約となっています。
請負金額の積算方法は、工事原価に利益を加算して不動産開発業者に請求することから、主なリスクの所在はやはり不動産開発業者が負うという構造になっています。
そういう意味では、不動産開発事業者は不動産開発におけるリスクを提供する事業者であり、その開発リスクに見合った開発利益を享受することを目的として、不動産開発事業を行います。
不動産業の中で最もリスクが高い事業が不動産開発業であり、金融環境などの経済状況によって異なりますが、一般的に、不動産開発事業の利益率は、10％前後というのが相場となっています。
不動産開発業者と金融機関
一方で、不動産開発業者が、土地仕入れ代金、建築代金の殆どを全額自己資金で行う例は稀であり、銀行やノンバンクと呼ばれる金融機関から不動産開発ローンの提供を受けることになります。
なお、この不動産開発資金については、不動産会社の与信も基づくコーポレートローンと不動産物件の価値に基づくノンリコースローンの違いがありますが、後の開発型証券化の項で詳細説明いたします。
さて、建設業者（ゼネコン）から引き渡しを受けた不動産開発業者（デベロッパー）は、開発された土地建物を売却して利益の回収を行うことから、次のフェイズ２：不動産売買に移行することになります。
フェイズ２：不動産売買
不動産開発事業者と仲介業者（売買系）
不動産開発業者（デべロッパー）が自ら買主たる投資家を探してくることもありますが、一般的には不動産仲介（媒介）業者に買い手探索を委託します。不動産仲介（媒介）業者は、流通会社とも呼ばれ、自社及び同業のネットワークから買い手を探索することになります。
総合不動産会社では、デベロッパーが本社、関連会社に不動産仲介会社（一般に流通部門と言われる）を擁していることから、当該関連会社に「買い手を探してきてくれ」と仲介（媒介）の委託を行う場合もあります。
不動産投資家と仲介業者（売買系）
不動産仲介業者から物件の紹介を受けた不動産投資家と不動産開発事業者との価格目線が合致すれば売買契約の締結となり、物件代金の支払いと同時に物件の所有権が投資家に移転することになります。
無事に売買が成立するとリスクが投資家に移転し、不動産開発業者（デベロッパー）は資金回収して銀行に返済を行い、利益を計上することになります。
なお、宅地建物取引業法の規制により、不動産仲介業者が得られる報酬は、売主、買主それぞれから3％＋6万円が上限となっています。
昨今では、不動産開発業者（デベロッパー）の傘下のREITや私募ファンドが買主となるケースも多くあり、不動産開発業者（デベロッパー）にとって、資金回収の間口が広がっています。
フェイズ３：不動産保有
不動産の購入者の保有目的により、周辺の関連プレイヤーの関与の仕方が変わってきますが、ここでは不動産保有主体が不動産賃貸事業者であるという前提で話を進めていきます。
不動産賃貸事業者（不動産オーナー）
フェイズ２で物件の購入者となった不動産投資家は、不動産賃貸業として保有する物件の運用を行うことになります。
不動産賃貸人として不動産保有に関わるリスクを負担することになり、固定資産税や都市計画税などの不動産保有コストの負担や修繕義務を負うことになります。
当然ながら、空室リスクや賃料不払いリスク、賃料の減額リスクなどを負担することになります。
昨今は、証券化スキームなどで不動産賃貸事業においても所有と経営の分離が進んでおり、不動産経営に携わることを専門的に行うアセットマネジメント会社（AM業）が不動産に関する経営を受託してオーナーの経営代行を行うケースが多くなっています。
ただし、個人投資家や不動産会社による自主運用の場合は、このようなAM業の登場が無いケースが殆どです。
不動産賃貸事業者と金融機関
不動産賃貸業は、株式投資などと比較して不動産価値の安定性、担保の存在などからミドルリスク・ミドルリターンの投資とされているのが一般的です。
不動産賃貸事業者が全額自己資金で投資することは稀であり、やはり金融機関からローンの供与を受けるのが一般的です。
ローン比率は、物件の属性、投資家の属性、運用方針などによって全く異なってきますが、物件価格の７～9割ぐらいのローンを調達するのが一般的でしょう。
物件価格の100％のフルローンで調達するケースも意外に多いです。なお、REITの借り入れ比率は意外に低く40～50％程度となっています。
不動産管理
不動産所有者（又はAM会社）が賃貸管理を行うことはむしろレアケースであり、通常は不動産管理会社に日常の清掃業務や物件メンテナンス業務を外部委託します。不動産管理会社には管理専門会社から不動産仲介業の兼業会社など様々な形態があります。
総合不動産会社でよく見られるのが、不動産開発後の物件売却後においても、新所有者に対して傘下の子会社の管理専門会社に不動産管理をお願いするケースが多いです。業界では、ひも付き管理とも呼ばれています。
一方で、個人投資家の場合は、清掃から物件メンテナンスを自分自身で行うケース（自社管理）も稀にありますが、物件規模の大きいオフィスビルなどでは、不動産管理業者に物件管理を外部委託するのが標準的となっています。
不動産仲介（賃貸系）
不動産の運用とは、空室を如何にゼロにするかとの闘いなので、不動産所有者は、賃貸系を専門とする不動産仲介業者にテナントの募集を行ってもらうことになります。
なお、宅地建物取引業法では、貸主及び借主双方からの仲介手数料は1か月を上限と規制されているため、広告宣伝費（AD）等の名目で紹介料を収受しているケースもあります。
一方、賃貸系の不動産仲介は過当競争にある側面もあり、宅建業法の規制を順守することにより、「仲介手数料無料」と謳って顧客開拓する業者も最近は増えてきています。
上記図では、フェイズ２からフェイズ３に至る不動産売買の相手側は不動産賃貸事業者になっていますが、マンションや戸建ての住宅開発事業に置き換えてみれば、この保有プレイヤーが個人の消費者になります。
自宅利用、自社利用の場合は不動産賃貸事業に該当しないため、不動産仲介業（賃貸）の登場がないだけで、上記の図と原則的には同じフローとなります。
フェイズ４以降：不動産売買（転売）
不動産投資家は、不動産を保有することによる収益の獲得（INCOME GAIN）のほか、不動産を転売することによる転売利益（CAPITAL GAIN）の享受を企図して不動産の総合収益、所謂IRRの最大化に努めます。
不動産市況も好不況の循環があり、不況時に物件を仕入れ、好況時に物件を売却するという戦略にて長期投資を行う投資家が総合的に投資家と言えます。現実はこの読みが厳しいですが。
また、不動産投資リスクの一つとして、建物が劣化していくというリスクが大きいことから、複数の不動産を所有する投資家（例：REITやファンド）は、不動産ポートフォリオの組み換えを積極的に行い、簿価より低い金額でも売却するケースも意外に多いです。
以降、購入⇒保有⇒売却を繰り返していくことになります。
不動産保有者以外の不動産関連プレイヤーにとって、売買が循環していくことはそれだけ収益の機会が大きくなることから不動産の好不況の影響を受けやすい業種であるとも言えます。
このように不動産業は、不動産開発業、不動産賃貸業、不動産仲介業、不動産管理業に細分化されており、裾野の広い産業と言えます。
リスクとリターンの関係を図示すると以下のようになります。
以上、不動産開発からスタートした場合における不動産業の全体像を概観しました。
各プレイヤーの役割についてはこちらをご覧ください。
